La vente d’un bien d’usufruit soulève de nombreuses questions, principalement parce que la compréhension du concept d’usufruit n’est pas évidente. Fondamentalement, la propriété appartient à une personne qui a tous les pouvoirs sur elle. Nous parlons de propriété. Dans certains cas, la propriété est démembrée. C’est-à-dire que les droits du propriétaire sont partagés entre plusieurs personnes. Dans ce contexte, comment vendez-vous l’immobilier ? Les différents droits démembrés peuvent-ils être vendus séparément ? Le propriétaire peut-il vendre sans le consentement de l’utilisateur ? Comment le prix de vente est-il distribué et qui paie les frais de notaire ? Avant de découvrir les conditions de vente d’un bien d’usufruit et les règles de répartition des prix, il s’agit du démembrement de la propriété.
Plan de l'article
- Le démembrement immobilier
- Dans quelles situations le bien est-il démembré ?
- Les droits de l’usufruit : jouissance et perception
- Les droits du simple propriétaire : les biens grevés par les usufructions
- Vendre des biens en usufruit : les pouvoirs respectifs de l’usufruit et du simple propriétaire
- Pourquoi choisir de vendre un bien d’usufruit ?
- Vente d’une propriété en usufruit, mode d’emploi
Le démembrement immobilier
Le droit de propriété comprend 3 prérogates :
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- Habituel : C’est le droit d’utiliser un bien immobilier – de vivre dans un appartement, par exemple.
- Fructus : Il fait référence au droit de récolter les fruits produits par la propriété – par exemple, la perception des loyers des logements loués.
- Abus : Il s’agit du droit de disposer de la propriété – de vendre ou de détruire l’appartement ou la maison, par exemple.
Lorsque la propriété est démembrée , 2 personnes partagent ces prérogatives :
- L’usufructus possède l’usus et le fructus, mais pas d’abus.
- Le seul propriétaire est propriétaire de la propriété. Il en a l’abus, mais dans une certaine limite. En fait, la vente d’un bien d’usufruit ne peut avoir lieu sans l’approbation de l’usufruit.
Remarque : Le démembrement de la propriété peut être effectué en faveur de plusieurs bénéficiaires — plusieurs indivis et/ou plusieurs simples propriétaires.
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Dans quelles situations le bien est-il démembré ?
Dans la pratique, trois situations courantes conduisent à un démembrement de biens.
Le don avec usufructeurs
Les parents donnent des biens à leurs enfants au cours de leur vie en se réservant à des usufructeurs. Les intérêts de cette assemblée :
En se séparant de leurs actifs au cours de leur vie, les donateurs permettent les héritiers pour économiser les droits de succession au moment du décès. Le donateur paie également des frais de don. Toutefois, le mécanisme d’amortissement successif permet de bénéficier d’exceptions. En fonction du niveau de parenté entre le donateur et le bénéficiaire et de la quantité de biens donnés, les frais de don sont considérablement réduits. Exemple : Chaque parent peut donner à chaque enfant une propriété d’une valeur de 100 000 € tous les 15 ans sans payer de frais de don.
En retenant l’usufructeur, les donateurs veillent à ce qu’ils puissent profiter de l’abri jusqu’à leur mort. Soit ils y vivent, soit ils le louent et encaisser un loyer. Les donateurs offrent ainsi une sécurité financière dans la mesure où la vente du bien appartenant à l’usufruge ne peut pas être réalisée uniquement à l’initiative des simples propriétaires – les bénéficiaires du don. Autre avantage : Le montant des frais de don est réduit tant que le la valeur de la propriété nue donnée est inférieure à la valeur de la pleine propriété.
Le démembrement de biens est donc un moyen d’optimiser votre succession.
La mort du mari
Après le décès du conjoint, le survivant hérite de l’usufruit de la totalité des biens du défunt, tandis que les enfants reçoivent le seul bien. C’est le mécanisme juridique de l’héritage.
Remarque : Le conjoint survivant peut opter pour un quart de la succession en pleine possession. Dans ce cas, il n’y a pas de démembrement de la propriété. De même, il n’y a pas de démembrement des biens si les enfants du couple sont issus de mariages multiples.
Ce mécanisme protège le conjoint survivant, qui continue de bénéficier des biens de son conjoint décédé.
Vendre pour une pension à vie occupée
Nous parlons de vendre une propriété d’usufruit lorsque le vendeur abandonne sa maison en tant que pension à vie occupée :
- L’acheteur paie une partie du prix de la propriété le jour de la vente – le bouquet de fleurs. Chaque mois, il verse au vendeur une somme d’argent – la pension viagère.
- Le vendeur est autorisé à utiliser la propriété jusqu’à sa mort. Il peut choisir de le vivre ou de le louer.
- Après le décès du vendeur, l’acheteur obtient gratuitement l’usufruit. L’ineudibilité et la simple propriété sont combinées : l’acheteur est pleinement propriétaire.
La vente de pensions viagères permet au propriétaire qui n’a pas d’héritier ou qui ne veut pas ou ne peut pas céder ses biens de récolter de l’argent tout en continuant à profiter de ses biens. L’acheteur, quant à lui, bénéficie de conditions financières attrayantes.
Démembrement de biens, division, copropriété : quelles sont les différences ?
Le démembrement des biens diffère du régime de partage et de copropriété.
Dans la division
Les propriétaires indivis sont les propriétaires de tous les droits de propriété sur l’ensemble de la propriété. Contrairement à la parcelle démembrée, n’importe qui peut prétendre vivre dans l’appartement et les loyers sont partagés. Toutefois, le régime de vente est similaire. Comme pour la vente d’un bien d’usufruit, la vente d’un bien indivis nécessite l’approbation de toutes les parties indivis. Cependant, une nuance : bien que la vente de biens indivis puisse être approuvée par le tribunal, le juge ne peut pas ordonner la vente de biens d’usufruit sans le consentement de l’usufruit.
Copropriété
Chaque copropriétaire est entièrement propriétaire d’une partie de l’immeuble. Chacun profite de son hébergement en toute liberté. Par opposition à la vente un immeuble d’usufruit peut vendre un condominium sans le consentement des copropriétaires.
Les droits de l’usufruit : jouissance et perception
Vous êtes un usufruit ?
- Vous pouvez vivre sur la propriété ou la louer et récupérer les locations.
- En contrepartie, vous devrez payer une taxe foncière et une taxe d’habitation. Vous devez également entretenir votre maison.
Les droits du simple propriétaire : les biens grevés par les usufructions
Le simple propriétaire est propriétaire de la propriété, mais n’en profite pas. C’est un droit de propriété presque symbolique.
Remarque : Tous les coûts d’entretien du logement sont pris en charge par l’usufruitier, à l’exception des travaux lourds.
Cependant, être un simple propriétaire présente des avantages :
- Le propriétaire nu acquiert ses droits à un prix inférieur. Après la mort de usufruit ou après l’expiration de l’usufruit temporaire, le simple propriétaire récupère l’usufruit automatiquement et gratuitement. Il détient alors la pleine propriété. La réunion est intéressante d’un point de vue financier.
- Dans le cas de la vente d’un bien d’usufruit, le simple propriétaire est intéressé : il reçoit une partie du prix.
Vendre des biens en usufruit : les pouvoirs respectifs de l’usufruit et du simple propriétaire
La vente d’un bien d’usufruit ne peut avoir lieu sans le consentement de l’usufruit et du simple propriétaire via le principe et les conditions de vente. Toutefois, s’il n’y a pas d’accord, il existe d’autres solutions que de sortir de cette situation.
L’usufruit peut-il vendre son usufruitier ?
Vous souhaitez vendre un bien d’usufruit ? Le propriétaire nu peut validement refuser.
La loi permet à l’usufruit de vendre son droit à l’usufruitier. Mais attention ! Afin de protéger les droits du simple propriétaire, la loi prévoit que les conditions usuffuse sont transférées à l’acheteur :
- En cas d’usufruit temporaire, l’usufruit sera supprimé à la date initialement prévue.
- En cas d’usufruit à vie, l’usufruit expire après la mort du 1er usufruit – le vendeur.
Le simple propriétaire acquiert ainsi la pleine propriété à la date prévue le jour du démembrement du bien.
Le propriétaire nu peut-il vendre sa propre propriété ?
Le simple propriétaire peut également vendre son droit à la propriété nus indépendamment de l’usufruit. Mais attention ! L’acheteur de la propriété nue continue de partager la propriété avec l’usufruit, il ne peut pas le transférer sous aucun les circonstances vous obligent à quitter l’appartement avant son décès ou la date convenue.
Pourquoi choisir de vendre un bien d’usufruit ?
Diverses raisons peuvent motiver un projet de vente d’une propriété d’usufruit. La plupart du temps, la vente d’une propriété d’usufruit a lieu après une succession.
Le conjoint survivant qui hérite de l’usufruit peut vouloir vendre :
- Parce qu’il ne s’entend pas avec les héritiers et préfère ne pas partager avec eux le droit de posséder l’appartement.
- Parce que les coûts d’entretien et les taxes sont trop élevés pour être supportés par l’usufruit.
Souvent, les enfants héritiers achètent des usufruits afin de devenir propriétaires de la propriété. Dans le cas contraire, un bien d’usufruit peut être vendu en faveur de tiers.
Vente d’une propriété en usufruit, mode d’emploi
3 informations essentielles pour la vente d’un bien d’usufruit :
1. L’accord obligatoire de l’usufruit et du simple propriétaire
Le simple propriétaire d’un bien immobilier ne peut pas le vendre sans le consentement de l’utilisateur. Inversement, l’usufruit ne peut pas provoquer la vente d’un bien d’usufruit sans le consentement du simple propriétaire.
2. Partagez le prix
Conformément à l’article 621 du Code civil, le prix de vente d’un bien d’usufruit est distribué en tenant compte de la valeur respective de l’usufruit et de la simple propriété.
L’article 669 du Code général des impôts fixe une échelle de valeurs correspondant à l’âge de l’usufruit. Plus l’usufruit est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et la valeur de la simple propriété diminue. Son espérance de vie est d’autant plus importante que l’usufruitier est jeune. L’usufruit utilise peut-être des biens immobiliers depuis longtemps. C’est ce qui explique une valeur élevée de l’usufruit. Inversement, le simple propriétaire acquiert plus tard la pleine propriété, ce qui explique la valeur réduite de la simple propriété.
Exemples de partage du prix dans le cadre d’une vente de propriété en usufruit au prix de 100 000 €.
- L’usufruit date de 60 ans. Sous la balance, le prix est divisé en parts égales.
- Quand l’usufruit a 30 ans, il récupère 80 % du prix de vente, soit 80 000 € contre 20 000 € pour le propriétaire nu.
- L’usufruit vieux de 85 ans a droit à 20 % du prix de vente, soit 20 000 €. Le simple propriétaire récupère alors 80 000 €.
3. La répartition des frais de notaire
Les frais de notaire sont répartis proportionnellement à la répartition du prix de vente en fonction du barème des taxes.
Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour évaluer les montants recouvrés et les montants à payer au moment de la vente. Une propriété en usabilité.
