Quelles pièces comptent dans la surface habitable ?

Le logement est un concept de droit immobilier. Il est défini à l’article R. 111-2 du Code du bâtiment et du logement :

« La surface habitable d’un appartement est la surface de plancher qui a été construite après que les zones occupées par les murs, les cloisons, les marches et les escaliers, les canaux, les portes et les fenêtres ont été soustraites. La superficie du grenier non aménagé, le sous-sol, la cave, les hangars, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs à l’extérieur de l’appartement, les vérandas, les volumes vitrés conformément à l’article R. 111-10, les locaux communs et autres dépendances des appartements, ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. »

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Quelle est la surface habitable minimale ?

L’article R. 111-2 du Code du bâtiment et du logement précise encore une surface habitable et un volume (nombre total de zones résidentielles multiplié par la hauteur des plafonds) au moins, à prendre en compte lors de l’élaboration du programme de construction :

• Si l’appartement est quatre personnes Habitants ou moins : 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant.
• Au-delà de quatre habitants : 10 mètres carrés et 23 mètres cubes par habitant supplémentaire. C’est-à-dire que pour les quatre premiers habitants, il y aura 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant, et pour chacun des suivants, 10 mètres carrés et 23 mètres cubes seront ajoutés.

La réglementation ne prévoit pas de surface habitable minimale par pièce. Cependant, dans la pratique, on estime qu’une pièce peut être considérée comme une chambre à coucher si elle a une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés.

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Un logement locatif doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 mètres carrés et d’une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou de 20 mètres cubes de surface habitable.

Ces critères ne s’appliquent qu’à la pièce principale : cela signifie que l’appartement peut également avoir une pièce d’une superficie inférieure à 9 mètres carrés.

Comment calculer la surface habitable ?

Pour calculer ou vérifier la surface habitable d’un appartement, on ajoute les surfaces (= longueur x largeur) de chaque pièce (salon, cuisine, chambre, salle à manger, salle de bains, toilettes, couloir, grenier…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre. Toute pièce à usage quotidien, telle qu’une buanderie ou un placard, doit être prise en compte dans ce calcul.

Il faut ensuite soustraire de cette somme la surface occupée par chaque composant : murs, cloisons, escaliers, conduits, portes et fenêtres.

Le tableau suivant présente la liste des pièces à prendre en compte ou non lors du calcul de la surface habitable :

Mauvais calcul de la surface habitable : quelles en sont les conséquences ?

Vous pouvez calculer vous-même la surface habitable de votre appartement ou de votre maison. Ce Cependant, cela dépend de votre responsabilité et une erreur de calcul a des conséquences : si la mesure de la superficie spécifiée dans le bail est supérieure de 5 % à la superficie réelle pendant une période de location, le propriétaire peut demander un recours pour exiger une réduction de loyer, équivalente à la valeur observée écart de calcul. Le locataire dispose d’un an à compter de la signature du contrat de location pour contester la surface.

Nous vous recommandons donc de contacter un expert, un diagnosticien ou une agence immobilière pour mesurer la surface d’un bien à louer (appartement ou maison). Les prix de ce type de service ne sont pas réglementés. Comparez donc les offres pour obtenir le meilleur prix.

En plus de l’espace de vie, il existe d’autres types de surfaces de régulation. Certains sont utiles pour les acheteurs, d’autres plus dans l’urbanisme, et d’autres, éventuellement, pour le service fiscal. Toutes les surfaces ne sont pas mesurées de la même façon. Passons en revue les principales finitions existantes et leurs différences par rapport à l’espace de vie.

Quelle est la différence entre la loi Carrez et le logement ?

La zone privée réglementée par la loi Carrez, également appelée loi Carrez Surface ou Residential Carrez Act, s’applique à la vente de condominiums (appartements ou maisons appartenant à la copropriété). Il doit être spécifié dans le client commercial. Cela n’est pas obligatoire dans le cas d’une transaction à domicile unique.

Il est calculé presque de la même manière que l’espace de vie, avec quelques différences. En fait, il prend en compte la surface :

• grenier inachevé quand il peut être converti et a une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m,
• Sous-sol (sauf sous-sol, garage ou parking, vérandas, hangars et réserves), à condition que la surface de chaque élément soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.

Quelle est la différence entre un plancher en surface et une surface habitable ?

L’empreinte permet de connaître le permis de construire requis pour son travail ou son projet de construction. Il est égal à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, fermés et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Contrairement à la surface habitable, le calcul de la surface de plancher comprend :

• La surface de tous les murs intérieurs et cloisons,
• Le grenier qui peut être reconstruit mais non rénové
• Toutes les caves, qu’il s’agisse de caves finies, de caves convertibles ou de caves, même avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m,
• vérandas couvertes et fermées, chauffées ou non,
• Et enfin, l’autorisation des piscines couvertes, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Quelle est la différence entre la surface et l’espace de vie de SHON ?

L’interface de SHON (pour Net Work Surface ) était un zone de référence dans le domaine de l’urbanisme. Même si elle a été remplacée par l’empreinte mentionnée ci-dessus, elle a toujours une utilité dans certains cas, puisque la communauté du bâtiment ne l’a pas complètement abandonnée. Leur calcul est effectué à partir de la surface SHOB (pour la surface de travail brute).

Les principales différences entre le calcul du SHON et le calcul du logement sont que le SHON prend en compte les éléments suivants :

• la surface au sol d’une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m ;
• l’épaisseur des parois extérieures (y compris les ouvertures de porte),
• conduits de cheminée et conduits d’une hauteur de inférieure ou égale à 1,80 m,
• la surface des cloisons,
• grenier aménageable et inachevé d’une hauteur de plus de 1,80 m,
• sous-sols transformables, inachevés et achevés, d’une hauteur de plus de 1,80 m,
• vérandas chauffées et non chauffées.

La surface locative brute (SUBL) ou la surface locative est la même que la surface de SHON moins les éléments structurels tels que les poteaux ou les murs intérieurs, les locaux techniques sans grenier ni sous-sol, et Les espaces communs qui ne sont pas exclusivement réservés à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire. Il s’agit de la zone de référence pour le calcul du loyer.

Quelle est la différence entre une surface habitable et une surface utilisable ?

La surface au sol est définie à l’article R. 353-16 du Code du bâtiment et du logement. Il correspond à la surface habitable du logement au sens de l’article R. 111-2, qui est augmentée de moitié de la superficie des annexes privées déterminée par arrêté du ministre responsable du logement.

Les annexes prévues dans le règlement sont les zones réservées à l’usage exclusif du résident du logement et dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. Ceux-ci comprennent : sous-sols, caves, hangars, ateliers, séchoirs et caves à l’extérieur de l’appartement, serres, greniers et greniers, balcons, loggias, vérandas et dans un rayon de 9 mètres carrés de parties de terrasse accessibles à l’étage ou disposées sur des travaux enterrés ou semi-enterrés.

Quelle est la différence entre l’espace de vie et la surface corrigée ?

La surface corrigée correspond à la surface habitable, à laquelle sont appliqués des coefficients de correction de surface, qui tiennent compte de l’état de maintenance, de l’équipement ou de la situation de l’appartement. Les coefficients en question sont définis par le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948.

La surface corrigée tient compte des pièces jointes ainsi que de la surface utilisable d’un appartement.

Pour ne pas douter de l’espace de vie, voici nos réponses aux questions les plus fréquemment posées.

Dans quels cas le calcul du logement est-il obligatoire ?

Depuis 2009 et l’entrée en vigueur de la loi Boutin (loi de mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion), la surface habitable d’un logement doit être incluse dans le contrat de location d’un logement loué vide et en tant que résidence principale. Leur mention n’est pas obligatoire pour les locations meublées ou saisonnières.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic de la loi boutin ?

Commençons par clarifier les termes. Nous entendons parfois parler de « diagnostic de droit boutin » pour définir l’espace de vie. Pourquoi ? Tout simplement parce que c’est la loi Boutin qui a rendu obligatoire dans certains cas le calcul de la surface habitable, comme nous l’avons expliqué dans la question précédente. Pour être aussi clair et précis que possible, nous préférons parler d’« espace de vie ».

L’espace de vie n’a pas de limite de validité tant qu’aucun nouveau travail n’est effectué dans l’appartement. Parmi les travaux qui peuvent nécessiter un recalcul de la surface habitable d’un appartement, on trouve le aménagement d’un grenier.

Comment calculer la surface habitable du grenier ?

Dans la pièce à vivre d’un appartement, seul le grenier est compté. Pour calculer leur superficie, il suffit de multiplier la longueur au sol par la largeur au sol de ce grenier dans les endroits où la hauteur du plafond est supérieure à 1,80 m.

Bien choisir son assurance habitation

La question se pose toujours quand on en vient à mettre en location un bien immobilier que l’on a acheté ou bien dont on a hérité : comment bien calculer la surface habitable ? Il en va non seulement du montant que l’on pourra demander pour sa location, mais aussi de tout ce qui a trait à l’assurance que tout propriétaire doit souscrire, qu’il habite sur place ou non. Une fois fixé, il faut tout de même faire attention, parce que toutes les compagnies ne proposent pas des assurances habitation aux mêmes tarifs, pour des prestations équivalentes et pour une surface habitable donnée. Alors il ne faut pas hésiter à faire une demande de devis assurance habitation auprès des organismes que l’on connaît, ou bien que l’on s’est fait recommander par ceux qui s’y connaissent. Ainsi on pourra plus facilement comparer les offres et les couvertures. Le choix que l’on fera sera donc réfléchi et, forcément, ce sera donc le meilleur que l’on ait pu faire. Puis, si besoin est, on pourra toujours, à terme,  réévaluer ses besoins et voir avec son assureur pour faire évoluer son assurance habitation, pour la faire correspondre à ces nouvelles nécessités.